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          2020年浙江軍隊文職招聘考試基礎知識備考:買賣不破租賃

          2019-09-29 10:57:41| 浙江軍轉干考試網 點擊量:

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          生活中,我們也許會遇到這樣的事情。比如說我的房屋租給你,在租賃期間我把房屋賣給了了第三人,此賣房行為會不會影響之前的租房行為呢?又或者說甲的房屋租給乙,在租賃期間甲的房屋被丙繼承了,此繼承行為能不能破除租賃關系?這就涉及到我們法律上所講的“買賣不破租賃”。買賣不破租賃的實質是出租人退出歷史舞臺,買受人取代出租人成為租賃合同的當事人,即此時租賃合同的當事人是買受人和承租人,承租人自此開始應向買受人支付租金。

          一、什么是“買賣不破租賃”?

          《合同法》第229條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”

          買賣不破租賃,就是在租賃期間租賃物所有權發生變動的,新的所有權人應法定承受原租賃合同。所謂法定承受,就是什么也不需要做,什么也不需要說,原租賃合同的權利義務內容維持不變,自動將租賃合同的出租人更換成新的所有權人。對此規則,理論上多稱為“買賣不破租賃”。實際上,租賃物的所有權變動,不限于買賣,互易、贈與、出資、繼承、遺贈、法人分立、合并等也引起租賃物所有權的變動。

          例如:甲把自家房屋租給乙,租賃期為兩年。一年后甲將房屋賣給朋友丙,交付房屋并進行了過戶登記。甲與乙的租賃合同在先成立且合法有效。租賃期間甲將房屋賣給丙,此時房屋所有權歸買受人丙享有,但租賃合同期間未滿,乙有權繼續租住,并向丙支付租金。

          例題:

          材料分析:2019年,馬冬梅作為承租人與房主孫紅雷簽訂房屋租賃合同,約定租賃孫某的私房兩居室,期限為5年,租金每月2000元。孫某因兒子出國,急需用錢,便與黃某簽訂借款協議,以兩居室作抵押,借款20萬元。孫某到期未能還款,于是將房屋作價20萬元,沖抵債務,孫某隨即通知馬某并與黃某辦理了產權變更登記。此后,黃某通知馬某,該房屋已歸其所有,要求馬某騰房。馬某以無房可租為由,要求繼續租賃。雙方發生分歧,而訴至法院。

          問:原租賃合同是否繼續有效?

          【解析】我國《合同法》第229條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”這在理論上稱作“買賣不破租賃”。這樣做更加有利于保護承租人的利益,維護租賃關系的穩定。本案中,盡管房屋所有權人已經發生變更,但房屋租賃合同仍然有效,馬某可以繼續租賃該房屋。

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